リサーチ

8月度の中古マンション市況動向調査と当社分析精度を報告

都心6区で6月をピークに物件価格が減少の兆し! 当社価格推定エンジンの精度はMER2.87を達成

AIによるビッグデータ解析を強みとし、不動産テックサービスの開発運営を行うエステートテクノロジーズ株式会社(本社:東京都渋谷区、代表取締役CEO:澤 博史)は、当社不動産AIサービス「Dr.Asset シリーズ」を活用した、東京23区内中古マンションの最新の市場動向の調査結果と、価格推定エンジンの分析精度を報告致します。

今回は2021年8月実績の速報データです。

(会社ホームページ: http://www.estate-tech.co.jp/ )

■2021年8月度の概況

東日本不動産流通機構が提供しているマーケットデータを活用し、自社独自のAIを活用し分析したところ2021年7月度と比較し、23区全体で取引件数が減少していることが分かりました。

当結果は、コロナウイルスによる感染者数が上昇し、販売を中断するオーナー様が増えたことにより取引件数が減少していると推測されます。

特に都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区)、城東エリア(台東区、江戸川区、江東区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区)、城北エリア(文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区)の3エリアでは3か月連続での販売件数の減少となっています。

また、成約m2単価について分析してみると都心6区は、2021年6月をピークに減少の兆しを感じる結果となりました。2021年6月度と比較し2021年8月度は約10.6%の価格減少となっています。

都心6区のm2単価の推移

(出所)東日本不動産流通機構よりエステートテクノロジーズ作成

■販売件数について

2021年8月の東京23区内の中古マンション販売件数は、同年7月と比較し約19.9%の減少となりました。特に城南エリア(品川区、大田区、目黒区、世田谷区)では、先月の販売件数と比較し、約32.7%の減少となっています。

詳しく調査してみると、城南エリアの販売物件総数は約2.1%増加していますが、新規売出物件は比例して増えておらず、むしろ売出件数は約14.4%の減少となっていることがわかりました。

売出価格に注目してみると、城南エリアの全ての物件価格は先月と比較し約1.2%上昇していることがわかりました。

新規売出物件が減少しているにも関わらず、売出中の物件総数は増えており、他のエリアと比較し、販売期間の長い物件の流通数が増加していると考えられます。また、販売期間が長い物件が増えているにも関わらず価格は下がっていないことから、所有者と購入者の需要と供給のバランスがとれていない様相が伺えます。

(出所)東日本不動産流通機構よりエステートテクノロジーズ作成

■販売価格推移

2021年8月の東京23区内の中古マンション成約価格については、軒並み先月と比較し、下落という結果になりました。唯一城北エリアのみは販売価格が先月と比較し約6.5%の上昇となっており、平均専有面積数および平均m2単価がともに唯一上昇しているエリアということがわかりました。城北エリア以外の他のエリアの平均専有面積数および平均m2単価は先月と比較し減少していますが、城北エリアに特別な価格上昇の要素があるというわけではなく、23区全体では大きな販売価格の傾向の変化はないものと推測されます。

■今回の発表に用いた価格推定エンジンの精度を示すMER*1について

当社の、独自アルゴリズムを用いた価格推定エンジンのMERは、2021年8月度の物件を対象に計測しましたところ全体で2.87と、3を下回る精緻な分析精度を誇り、業界最高水準を更新しております。

また、当エンジンは当社以外の企業様に「Dr.Asset for BIZ」として提供させて頂いております。自社でAI査定機能の開発を検討中の企業様や、物件の担保価値を精緻に知りたい金融機関様など向けにOEM(個別企業に合わせたサービスの開発・受託生産)を行っており、既に多くの企業様からお問い合せをいただいております。

■ご検討いただいている企業様の具体例

1 金融機関の物件担保価値を見る、金融機関(銀行)様

2 仕入れ値を精緻化したい、買取再販事業者様

3 媒介機会の獲得を狙いたい、仲介事業者様

紹介ページURL: https://www.dr-asset.jp/biz/checker/

*1 MERとは、Median Error Rate(誤差率中央値)の略で、機械学習の分野において推定結果の正確さを示す代表的な指標値の一つです。この値が小さいほど推定精度が高いと考えられています。

エステートテクノロジーズの「Dr.Asset」シリーズに使用している価格推定エンジンは、ビッグデータ解析研究の権威である東京大学大澤研究室と共同で開発を行い、業界最高水準の精度MER2.9を実現しています。

■「Dr.Asset」シリーズについて

「Dr.Asset」シリーズ(※)では、このたびローンチするDr.Asset マンションリスク(β版)以外に、AIにより最適・最新の物件情報が毎日届く“Dr. Asset レコメンダー”、2020年春にリリースしました売買物件の価格査定サービス“Dr. Asset チェッカー”、同年冬にリリースした賃貸査定サービス“Dr. Asset プランナー”“Dr. Asset レントチェッカー”など、消費者・不動産投資家・不動産会社の取引最適化に貢献するラインナップを揃えており、いずれも無償で提供しております。

(※)Dr.Assetシリーズ一覧: https://www.dr-asset.jp/

■エステートテクノロジーズについて

私たちエステートテクノロジーズは、「AIの力で、不動産取引の世界にイノベーションを」をモットーとし、テクノロジーの力で、不動産取引に係る全てのプレイヤーに透明な取引環境を提供し、不動産取引の「ニューノーマル」を創造します。

■エステートテクノロジーズ株式会社 会社概要

商号   : エステートテクノロジーズ株式会社

代表者  : 代表取締役CEO 澤 博史

所在地  : 〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-11-9

       千駄ヶ谷マンハイム302号室

設立   : 2019年3月13日

事業内容 : 不動産AI事業、不動産売買仲介事業、AI資産分析事業、

       セミナー・執筆事業

資本金  : 5,000万円(資本準備金含む)

URL    : http://www.estate-tech.co.jp/

免許番号 : 宅地建物取引業者 東京都知事(1)第103851号

顧問弁護士: 潮見坂綜合法律事務所 有富 丈之