AIによる不動産価格推定エンジンMER 2.939達成、業界最高水準をまたも更新

エステートテクノロジー社の分析精度向上プロジェクト 成果報告

不動産テックサービスの開発運用を行うエステートテクノロジーズが、各種サービスに用いる価格推定エンジンの更なる精度向上に成功しました。従来においてもMER3.36という業界最高水準を達成しておりましたが、この度MER2.939に記録更新。これにより、不動産の価格推定の誤差が一層小さくなり、精緻な分析ができるようになりました。

価格分析ツール「Dr.Assetチェッカー」、物件提案ツール「Dr.Assetレコメンダー」をご利用の皆様の資産形成に、一層貢献することが可能となりました。

Dr.Assetシリーズ

https://www.dr-asset.jp

【精度改善の内容と結果】

・2021年3月時点でのMER3.36

・今回更新したMER2.939

たとえば3000万円の物件の場合 、従来は3100万円~2899万円の幅で見積もられていたところ、今後は3080万円~2912万円の幅で見積もることができるようになり、より精緻な分析が可能となりました。

【精度改善による業界貢献】

不動産の価格推定の技術は日進月歩していますが、価格推定をより精緻に行うことは、不動産業界の各ステークホルダーに対してメリットがあります。

  • 買取再販事業者様にとっては、エンド顧客への販売価格を事前に確度高く知ることができるため、買取の際に強気な買値をつけて仕入を強化することができます。
  • 個人の買主様は、精度の高い推定価格を参考にすることで、不動産購入の失敗を回避し、価格交渉などもより効果的に進めることができます。たとえば推定エンジンがはじき出す価格よりも低い価格で売りに出されている物件を見つけたら、すぐに購入を申し出るなど、資産形成も有利に進めることが可能です。
  • 売主様にとっては、AIで見積もられた信頼できる推定価格をもとに、安心して売値を決めることができるようになります。

【技術的背景】

世界中の不動産テックサービス企業が、独自の価格推定エンジンを保有していますが、その精度はバラバラです。

価格推定エンジンの精度評価には、MER(median error rate)= 誤差の中央値と呼ばれる値を用います。

コロナで不動産市場の今後が注視されている中、価格推定の精度を向上させることは非常に重要です。

不動産テックサービスを提供する各社のサービスを当社の机上でサンプリングしたところ、MERは5%~15%と推測され、推定価格と実際の取引価格にかなりの乖離があるケースが散見されます。

また、分析しやすい不動産だけを分析し、誤差が少ないように見せているサービスもあれば、市場の不動産を数多く分析した結果、おのずと精度が低くなってしまっているサービスもあります。

このような中、ET社の価格推定エンジンは350万件に及ぶ市場の幅広い物件を分析しながら、業界最高水準の精度を実現しました。

【具体的成果】

自社の扱う物件だけでなく東京23区内350万件のマンションについて幅広く分析を行い無償でデータを提供する、エステートテクノロジーズの「Dr.Asset」シリーズにおいて、価格推定エンジンのMERを2.939にまで引き下げることに成功しました。

エステートテクノロジーズの「Dr.Asset」シリーズは、ビッグデータ解析研究の権威である東京大学大澤研究室を協働で開発を行っております。

Dr.Assetシリーズ

https://www.dr-asset.jp/

【研究詳細】

精度向上のポイントは、大きく以下です。

✔従来の価格推定エンジンの精度を総合的に評価することができる、精度評価ツールを開発した。

✔推定価格と成約価格との乖離が大きい物件を、地図上でプロットしたことにより、乖離が大きい物件が集まる地域や、その背景となる乖離の要因を突き止めることが容易になった。
例えば、乖離が大きい物件は、特定の地域に密集していたり、特定の築年数であったり、特定の平米数であったりする。そうした要因を突き止めることが容易になったことで、価格推定エンジンの精度改善について高速PDCAを回すことが可能になった。

✔ビッグデータ解析研究の権威である東京大学大澤研究室を協働で開発を行うことで、産学連携によりアカデミックな知識の集積および利活用が促進され、今回の精度改善プロジェクトは通常より深度の深いものになった。

■会社情報

社名:エステートテクノロジーズ株式会社

URL: https://www.estate-tech.co.jp/

所在地:〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-11-9 千駄ヶ谷マンハイム 302号室

代表:代表取締役社長 澤 博史

設立: 2019年3月13日

事業内容:不動産AI事業、不動産売買仲介事業、AI資産分析事業、セミナー・執筆事業