【調査データ】マンション価格高騰のカギを握るのは◯◯駅だった？！下落の兆しは？東京都内マンションの価格推移を「駅・築年数・平米数別」に調査

AIによるビッグデータ解析を強みとし、不動産のAI価格査定や物件情報配信などの不動産テックソリューションを開発するエステートテクノロジーズ株式会社（本社：東京都渋谷区、代表取締役：澤 博史）は、弊社保有の「不動産データプラットフォーム」のデータを基にした調査データを発表しました。

【2019年〜2023年】中古マンション価格はどのように推移したのか？

今回は、高騰を続ける東京都のマンション価格に着目。
まず、2019年〜2023年にかけての東京都のマンション平均平米単価がこちらになります。

東京都全体の価格推移

2019年と2023年では13.6％上昇しており、これを70㎡の物件で換算すると「686万1,330円」の価格上昇と捉えることができます。

上記のデータは、東京都全体の中古マンションを対象とした価格推移になりますが、築年や物件の広さによって違いはあるのでしょうか。

今年1月、不動産経済研究所が発表した新築マンションの2023年の平均価格データによると、東京23区が前年比39.4%上昇の1億1483万円となり、データを遡れる1974年以降で初めて1億円を突破しました。

このように、新築マンションの急激な価格高騰の影響を受け、中古マンションの価格も値上がり傾向が続いていますが、2000年代以降の築浅物件や1980年以前の旧耐震物件での価格推移の違いや、広さによってどのように違いがあるのかを見てみました。

【東京23区】築年数・平米数別の価格推移

下記６つの分類に分け、価格推移データを見てみました。

築年：1940〜1981年　×　平米数：39㎡以下
築年：1940〜1981年　×　平米数：40〜140㎡
築年：1982〜2000年　×　平米数：39㎡以下
築年：1982〜2000年　×　平米数：40〜140㎡
築年：2001〜2023年　×　平米数：39㎡以下
築年：2001〜2023年　×　平米数：40〜140㎡

結果は下記となります。

築浅×広めの物件が最も平米単価が高く、価格推移の上昇率も高い結果に

上記のグラフからも、「築年：2001〜2023年×平米数：40〜140㎡」の平米単価の価格が最も高く、直近1年での上昇率も高い結果となりました。

また、「築年：2001〜2023年×平米数：40〜140㎡」の平米単価も上昇していることから、住宅ローン控除対象となる物件は引き続き需要が高く、価格も上昇傾向が続くと考えられます。
住宅ローン控除対象にならない「築年：1940〜1981年」のヴィンテージ物件も、「平米数：40〜140㎡」の物件は直近5年で約20％上昇しており、古くても価格を抑えて都内に住まいを持ちたいニーズが多いことが伺えます。

一方、「平米数：39㎡以下」のいわゆる１R物件は全ての築年で下落傾向がみられ、「築年：2001〜2023年」の築浅においても直近1年では下落傾向が見られました。

【東京5区】築年数・平米数別の価格推移

続いてさらに、高級物件が多く集まる「東京5区」のみを抽出してみました。

2001年以降の「平米数：40〜140㎡」の物件は直近5年で36％の上昇率に

東京5区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）では、全てにおいて上昇傾向が見られました。
特に、「築年：2001〜2023年×平米数：40〜140㎡」の物件では、直近5年で36%上昇と非常に高く推移しています。
このデータからも、新築高級マンションの価格が、中古の築浅マンションにも大きく影響していると考えられます。

話題の大型高級物件が続々と増えている「渋谷区」「港区」

【渋谷区】主要駅の価格推移

代官山駅・北参道駅が大きく上昇　恵比寿駅はやや下落傾向

＜代官山駅＞
・代官山駅周辺物件は渋谷区内でも常に高い平米単価を維持。2021年以降は下落傾向にあったが2023年から2024年にかけて上昇。
・直近5年間で、グランドメゾン代官山、プラウド代官山、パークナード代官山、ザ・パークハウス恵比寿南といった大型高級物件が建築されており、価格を押し上げていると考えられます。

＜北参道駅＞
・2021年から価格の上昇が顕著に出ている。
・2023年完成のパークコート神宮北参道が影響していると考えられます。

＜恵比寿駅＞
・主要駅の中で唯一、直近1年間で価格が下落しています。

【港区】主要駅の価格推移

神谷駅と六本木一丁目駅が急激な高騰

神谷町駅と六本木一丁目駅の急激な価格の高騰は麻布台ヒルズにある「麻布台ヒルズレジデンス」が周辺物件の価格と引き上げている影響が考えられます。

また、白金台駅でもここ数年で大型の新築マンションが竣工しており、その影響から価格の上昇が見られるのではないかと推測されます。

まとめ

単身向け物件は場所により下落の傾向も

一口に、都内の不動産価格が高騰しているといっても、築年数や平米数ごとにみていくと上昇率の違いや下落しているものもあることがわかりました。

居住用に家族で住める住宅ローン対象物件を探すのか、投資用に単身向け物件を探すのかによっても、眼を向けるエリアや築年数で価格や今後の不動産価格の推移が変わってくるかと思います。

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